Většina problémů s nájemci nevzniká u výpovědi, ale u výběru. Nájemce, který nezaplatí, se z bytu nedostane rychle — výpovědní doba je tři měsíce a pokud se nevystěhuje dobrovolně, následuje soud a exekuce. Prevence je nesrovnatelně levnější.
Co si o nájemci ověřit
Příjem a jeho stabilitu
Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, u OSVČ daňové přiznání. Rozumné pravidlo: nájem včetně služeb by neměl přesáhnout zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti.
Veřejné rejstříky
Insolvenční rejstřík a centrální evidence exekucí jsou veřejné. Ověření trvá pár minut a řekne vám víc než hodina povídání.
Historii bydlení
Kde bydlel předtím a proč se stěhuje. Kontakt na předchozího pronajímatele je nejlepší reference, jakou můžete dostat — a slušný nájemce ho dá bez váhání.
Pozor na osobní údaje. Kopie občanského průkazu si pořizovat nemůžete, doklad si smíte pouze ověřit. Údaje, které od zájemců získáte, zpracovávejte jen v nezbytném rozsahu a po neúspěšných zájemcích je smažte.
Jistota (kauce): kolik a jak s ní zacházet
- Zákon připouští jistotu až do trojnásobku měsíčního nájemného.
- V praxi se v Praze nejčastěji sjednává jeden až dva nájmy.
- Jistota není platba předem — je to záruka. Nájemce z ní nesmí „vybydlet“ poslední měsíce.
- Při skončení nájmu se vrací po odečtení dluhů a prokazatelných škod, nad rámec běžného opotřebení.
- Vyúčtování jistoty dejte nájemci písemně, s doklady. Ušetří to spory.
Co musí být ve smlouvě
| Ustanovení | Nutné | Proč |
|---|---|---|
| Přesná identifikace bytu a jeho příslušenství | ✓ | Sklep, garáž, parkovací stání |
| Výše nájmu a záloh na služby zvlášť | ✓ | Jinak nejde vyúčtovat |
| Způsob a termín vyúčtování služeb | ✓ | Nejčastější zdroj sporů |
| Doba určitá nebo neurčitá | ✓ | U doby určité si ohlídejte automatické prodloužení |
| Výše a podmínky vrácení jistoty | ✓ | Bez toho se u vrácení neshodnete |
| Inflační doložka | ✗ | Bez ní nájem reálně klesá |
| Počet osob a podmínky podnájmu | ✗ | Chrání vás před přeplněním bytu |
| Domácí zvířata | ✗ | Zakázat plošně nelze, upravit podmínky ano |
Předávací protokol není formalita
Je to jediný dokument, o který se při vracení bytu opřete. Bez něj se na stavu bytu s odcházejícím nájemcem neshodnete.
1
Fotodokumentace
Každá místnost, koupelna, kuchyňská linka, podlahy a stěny. Fotky s datem, ideálně přiložené k protokolu.
2
Stavy měřidel
Elektřina, plyn, vodoměry — čísla i fotky displejů. Zapište i čísla samotných měřidel.
3
Seznam vybavení a klíčů
Kolik klíčů od bytu, domu, schránky a sklepa. Spotřebiče včetně typu a stavu. Podepsat oběma stranami.
Časté otázky
Můžu chtít po zájemci potvrzení o příjmu?
Můžete o něj požádat a zájemce ho může, ale nemusí doložit. Pokud odmítne bez rozumného vysvětlení, je to sama o sobě informace.
Jak dlouhá je výpovědní doba u nájmu bytu?
Zpravidla tři měsíce a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď ze strany pronajímatele musí mít zákonný důvod a musí být písemná.
Co když nájemce přestane platit?
Vyzvěte ho písemně a dejte lhůtu k úhradě. Pokud nezaplatí, následuje výpověď a případně žaloba. Počítejte s tím, že celý proces trvá měsíce — proto je výběr nájemce důležitější než cokoli jiného.
Musím mít PENB i u pronájmu?
Ano, průkaz energetické náročnosti se vyžaduje i při pronájmu.
Vyplatí se pronájem řešit přes kancelář?
Pokud pronajímáte jeden byt a máte čas na prohlídky, zvládnete to sami. Kancelář dává smysl, když nemáte čas, bydlíte jinde, nebo chcete, aby prověření nájemce, smlouvu i předání dělal někdo, kdo za to nese odpovědnost.
Karel Štaubert
Jednatel K&Š MAXXUS REALITY a certifikovaný odhadce nemovitostí pro bankovní účely (QON, certifikát č. 2378/24). Pronájmy v Praze řeší od výběru nájemce až po předání klíčů.
Zavolejte +420 608 332 333Nechcete pronájem řešit sami?
Prověříme nájemce, připravíme smlouvu i předávací protokol a byt vám předáme zpět v pořádku. Ozveme se do 24 hodin.
Zavolejte +420 608 332 333Souvisí: chci pronajmout byt a rady a tipy pro majitele.