Krátká odpověď
Jsou to tři různé dokumenty. Odhad pro bankovní účely si vyžádá banka k hypotéce, zpracovává ho certifikovaný odhadce a u nás stojí 5 000 Kč za byt a 8 000 Kč za rodinný dům s dodáním do 5 pracovních dnů. Tržní ocenění je podklad pro Vás, když prodáváte nebo se dohadujete o ceně — není určené úřadu ani soudu. Znalecký posudek zpracovává výhradně soudní znalec zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti a je potřeba tam, kde ho zákon nebo soud vyžaduje. Pro běžnou hypotéku ani pro prodej znalecký posudek nepotřebujete a je zbytečně drahý.
Tohle je otázka, kterou dostávám skoro každý týden. Klient zavolá, že „potřebuje odhad", a když se doptám, ukáže se, že mu banka chce něco jiného, notář něco jiného a soud zase něco třetího. Rozdíl mezi těmi třemi dokumenty stojí i několik tisíc korun a pár týdnů čekání, takže se vyplatí vědět, co si objednáváte.
Tři dokumenty, tři různé účely
| Odhad pro banku | Tržní ocenění | Znalecký posudek | |
|---|---|---|---|
| Kdo ho zpracuje | Certifikovaný odhadce, kterého banka uznává | Odhadce nebo realitní kancelář | Soudní znalec ze seznamu Ministerstva spravedlnosti |
| K čemu slouží | Stanovení zástavní hodnoty pro hypotéku | Podklad pro Vaše rozhodování o ceně | Důkaz pro soud, úřad nebo notáře |
| Kdo ho uznává | Banka, u které žádáte o úvěr | Vy, kupující, spoluvlastníci | Soudy, finanční úřad, notáři |
| Cena u nás | 5 000 Kč byt 8 000 Kč dům | Zdarma u zakázky, jinak dle rozsahu | Nezpracováváme — doporučíme znalce |
| Jak dlouho trvá | Do 5 pracovních dnů | Zpravidla do 2 dnů | Obvykle 2–4 týdny |
Odhad pro bankovní účely
Tohle je dokument, který chce banka, když si berete hypotéku nebo ručíte nemovitostí. Banka nepůjčuje proti kupní ceně, ale proti zástavní hodnotě — tedy proti částce, za kterou by nemovitost dokázala prodat, kdyby ji musela zpeněžit. Proto si vyhrazuje, kdo odhad zpracuje: většina bank má vlastní seznam odhadců, případně svého interního specialistu.
Součástí je vždy prohlídka na místě, fotodokumentace, ověření zápisu v katastru nemovitostí a porovnání s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v okolí. Výsledkem je zpráva v rozsahu zhruba dvaceti až třiceti stran, kterou banka přiloží k úvěrovému spisu.
Co se do odhadu promítne nejvíc: lokalita, podlahová plocha a dispozice, stavebně-technický stav, patro a výtah, stav společných prostor a právní zatížení zapsané na listu vlastnictví. Co se naopak nepromítne téměř vůbec: nová kuchyňská linka, vybavení a nábytek.
Pozor na jednu věc: odhad si objednávejte až ve chvíli, kdy máte s bankou předjednané základní parametry úvěru. Každá banka má vlastní požadavky na formu a stáří odhadu a odhad starší zpravidla než šest měsíců už nemusí uznat.
Tržní ocenění (odhad tržní ceny)
Tržní ocenění není dokument pro úřad — je to podklad pro Vás. Odpovídá na otázku, za kolik je nemovitost dnes reálně prodejná a jak dlouho to bude trvat. Používá se při rozhodování o nabídkové ceně, při vypořádání mezi spoluvlastníky, při jednání s kupujícím o slevě, nebo prostě když chcete vědět, na čem stojíte.
Na rozdíl od bankovního odhadu pracuje s aktuální nabídkou i s tím, co se v posledních měsících v dané lokalitě skutečně prodalo a za kolik. Nemá předepsanou formu, takže se liší rozsahem — od jednostránkového cenového doporučení po podrobnou analýzu s grafy a srovnáním konkrétních inzerátů.
U zakázek, které pro klienta prodáváme nebo pronajímáme, tržní ocenění zpracováváme jako součást služby a klient za něj neplatí nic navíc.
Znalecký posudek
Znalecký posudek je jediný z těch tří dokumentů, který má oporu přímo v zákoně. Zpracovává ho soudní znalec zapsaný v seznamu vedeném Ministerstvem spravedlnosti podle zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Posudek má předepsanou strukturu a končí znaleckou doložkou — tou znalec potvrzuje, že si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku.
Přesně proto ho soudy a úřady berou a odhad od realitní kanceláře ne. Zároveň proto stojí víc a trvá déle.
My znalecké posudky nezpracováváme — nejsem soudní znalec, ale certifikovaný odhadce pro bankovní účely. Když zjistíme, že potřebujete posudek, řekneme Vám to rovnou a doporučíme znalce, se kterým máme dobrou zkušenost. Nemá smysl, abyste platili za dokument, který Vám protistrana neuzná.
Kdy který dokument potřebujete
| Situace | Co potřebujete |
|---|---|
| Žádám o hypotéku nebo refinancuji | Odhad pro banku |
| Chci nemovitost prodat a nevím za kolik | Tržní ocenění |
| Dědické řízení, dědici se shodnou | Zpravidla stačí tržní ocenění — potvrďte si to s notářem |
| Dědické řízení, dědici se neshodnou | Znalecký posudek |
| Vypořádání majetku po rozvodu dohodou | Tržní ocenění |
| Spor u soudu (SJM, spoluvlastnictví, náhrada) | Znalecký posudek |
| Darování mimo okruh osvobozených příbuzných | Znalecký posudek nebo ocenění pro daňové účely — ověřte s daňovým poradcem |
| Vklad nemovitosti do společnosti | Znalecký posudek |
| Exekuce, insolvence | Znalecký posudek — zadává ho exekutor či insolvenční správce |
Tři omyly, které stojí peníze
1. Objednat si znalecký posudek na hypotéku. Stojí víc, trvá déle a banka ho stejně nemusí přijmout, protože chce odhad ve své vlastní formě a od odhadce ze svého seznamu. Nejdřív se zeptejte v bance, koho uznává.
2. Čekat, že odhad zvýší prodejní cenu. Odhad cenu nevytváří, jen ji popisuje. Pokud vyjde nižší, než jste čekali, je to informace o trhu, ne chyba odhadce. Co s tím dál, jsme rozepsali samostatně.
3. Použít starý posudek z dědictví při prodeji. Ocenění pro dědické řízení se dělá ke dni úmrtí, ne k dnešku. Po dvou letech je to jiné číslo a kupující ani banka s ním pracovat nebudou.
Časté otázky
Je odhad a ocenění totéž?
V běžné řeči ano, v praxi se ta slova používají zaměnitelně. Rozhodující není název dokumentu, ale to, kdo ho zpracoval a pro koho je určený. Proto se vždy ptejte protistrany — banky, notáře, soudu — koho uznává.
Uzná banka znalecký posudek místo odhadu?
Některé banky ano, většina ne. Banky pracují s vlastní metodikou stanovení zástavní hodnoty a chtějí ji dodrženou. Ověřte si to u svého bankéře dřív, než cokoli objednáte.
Jak dlouho odhad platí?
Banky zpravidla akceptují odhad do šesti měsíců od zpracování, některé do dvanácti. Pro Vaše vlastní rozhodování o ceně počítejte spíš se třemi měsíci — trh se mění rychleji, než se zdá.
Potřebuji při prodeji nemovitosti posudek kvůli dani?
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, takže kvůli ní už posudek nikdo nepotřebuje. Daň z příjmu z prodeje se počítá z kupní ceny a ze skutečně vynaložených nákladů, ne z odhadu. U zděděných nebo darovaných nemovitostí to ale může být jinak — tady se vyplatí krátká konzultace s daňovým poradcem.
Musím být u prohlídky osobně?
Ne nutně, stačí zajistit přístup. Potřebujeme se dostat dovnitř, nafotit stav a u domu projít i pozemek a technické zázemí. Prohlídka běžného bytu trvá zhruba třicet minut.
Nevíte, který dokument potřebujete?
Zavolejte a popište situaci. Řeknu Vám rovnou, jestli Vám stačí odhad, nebo potřebujete znalce — i kdyby to znamenalo, že zakázku nedostaneme my.
+420 608 332 333 · staubert@maxxus.cz