Zděděnou nemovitost nemůžete prodat hned. Nejdřív musí skončit dědické řízení a zápis v katastru. Ta doba se ale dá využít — podklady, odhad i příprava nemovitosti jdou dělat souběžně a ušetří vám to potom měsíce.
Jak to jde za sebou
1
Dědické řízení
Soud pověří notáře, ten svolá dědice a zjistí majetek. Trvá to zpravidla několik měsíců, u složitějších pozůstalostí i přes rok.
2
Ocenění k datu úmrtí
Notář potřebuje obvyklou cenu nemovitosti k datu úmrtí zůstavitele. Zpracovává ji odhadce — z téhle ceny se počítá vypořádání mezi dědici.
3
Usnesení a zápis do katastru
Po nabytí právní moci usnesení se zapíše nový vlastník. Teprve pak můžete nemovitost prodat.
4
Dohoda mezi dědici
Kdo si nemovitost nechá a vyplatí ostatní, nebo se prodá a rozdělí se peníze. Tuhle otázku vyřešte co nejdřív — zdržuje víc než úřady.
5
Příprava k prodeji
Vyklizení, úklid, focení, PENB. Dá se dělat souběžně s koncem řízení.
6
Prodej
Od nasazení do peněz na účtu obvykle tři až pět měsíců.
Podklady, které budete potřebovat
- Usnesení o dědictví s doložkou právní moci — nabývací titul, bez něj prodej nezahájíte.
- Výpis z katastru nemovitostí s již zapsaným novým vlastníkem.
- Průkaz energetické náročnosti (PENB) — u zděděných nemovitostí obvykle chybí, zajistíme ho.
- Prohlášení vlastníka a potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ, jde-li o byt. Nedoplatky po zemřelém přecházejí na dědice a při prodeji se řeší.
- Vyúčtování služeb a smlouvy s dodavateli energií — často je potřeba přepsat je ještě před prodejem.
- Půdorys nebo projektová dokumentace, u domu i kolaudační rozhodnutí.
Nemáte nic z toho? To je u dědictví normální. Výpis z katastru, prohlášení vlastníka i PENB obstaráme za vás — usnesení od notáře je jediné, co musíte dodat vy.
Když je dědiců víc
Nejčastější zdržení není úřad, ale neshoda mezi sourozenci. Vyplatí se rozhodnout se dřív, než přijde první zájemce.
| Situace | Co to znamená | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Všichni chtějí prodat | Nejjednodušší varianta | Kupní smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci |
| Jeden si chce nemovitost nechat | Vyplatí ostatní z jejich podílů | Potřebujete odhad, na kterém se shodnete všichni |
| Neshoda | Podílové spoluvlastnictví trvá dál | Náklady běží dál; krajní řešení je soudní zrušení spoluvlastnictví |
| Někdo je nezvěstný nebo v zahraničí | Prodej se komplikuje | Řeší se plnou mocí s ověřeným podpisem, u ciziny apostilou |
Prodej podílu samotného je teoreticky možný, prakticky ale těžko prodejný — kupců na spoluvlastnický podíl je málo a cena bývá výrazně pod poměrnou částí hodnoty celku. Skoro vždy se vyplatí dohodnout se a prodat celek.
Daně: čeho se bát a čeho ne
Dědická daň neexistuje
Nabytí majetku děděním je od daně z příjmu osvobozeno. Za to, že jste zdědili, neplatíte nic.
Časový test u prodeje
Při prodeji se posuzuje, jak dlouho byla nemovitost ve vlastnictví. U dědictví v přímé linii nebo od manžela se doba vlastnictví zůstavitele zpravidla započítává, takže se test často splní hned.
Daň z nemovitých věcí
Platí ji ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu. Po zápisu i po prodeji je potřeba podat přiznání — na tohle se zapomíná nejčastěji.
Daňová pravidla mají výjimky a měnila se. Konkrétní situaci vždy proberte s daňovým poradcem — tenhle text je orientační přehled, ne daňové poradenství.
Časté otázky
Můžu nemovitost prodat ještě před koncem dědického řízení?
Podepsat kupní smlouvu ne — nejste ještě vlastníkem. Nemovitost ale můžete začít nabízet a s vážným zájemcem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí s odkládací podmínkou. To se u zděděných nemovitostí dělá běžně.
K jakému datu se dělá ocenění pro notáře?
K datu úmrtí zůstavitele, ne k dnešnímu dni. Pokud od té doby uplynula delší doba, budete pro prodej potřebovat ještě aktuální tržní odhad — jsou to dvě různá čísla.
Co s věcmi po zemřelém?
Vyklizení domluvte až po pravomocném usnesení a po dohodě všech dědiců. Vyklizení a úklid jsou zároveň nejlevnější zásah, který cenu nemovitosti znatelně zvedne.
Musíme prodávat všichni společně?
Ano, kupní smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci. Kdo se nemůže dostavit, může dát plnou moc s úředně ověřeným podpisem.
Kolik stojí odhad pro dědické řízení?
U bytu 5 000 Kč, u rodinného domu 8 000 Kč. Pokud nemovitost následně prodáváte přes nás, odhad tržní ceny už neplatíte.
Karel Štaubert
Jednatel K&Š MAXXUS REALITY a certifikovaný odhadce nemovitostí pro bankovní účely (QON, certifikát č. 2378/24). Zděděné nemovitosti řeší pravidelně — včetně ocenění k datu úmrtí pro notáře.
Zavolejte +420 608 332 333Zdědili jste byt nebo dům a nevíte, kde začít?
Zavolejte. Projdeme, v jaké fázi jste, co je potřeba dodat a co zařídíme my. Ozveme se do 24 hodin.
Zavolejte +420 608 332 333Souvisí: odhad nemovitosti pro dědické řízení a chci prodat nemovitost.