Krátká odpověď
Banka nesnížila cenu Vaší nemovitosti — stanovila zástavní hodnotu, a ta je záměrně konzervativnější než tržní cena. Nejčastější příčiny jsou chybná nebo nedoložená výměra, rekonstrukce bez dokladů, nesoulad skutečného stavu s katastrem a zástavy či věcná břemena na listu vlastnictví. Postupujte takto: vyžádejte si odhad písemně, zkontrolujte v něm vstupní údaje a srovnávané nemovitosti, a pokud najdete chybu, podejte u banky žádost o revizi s doklady. Když je číslo správné, máte čtyři cesty: doplatit rozdíl z vlastních zdrojů, dozajistit jinou nemovitost, zkusit jinou banku s jiným odhadcem a jinou metodikou, nebo přejednat kupní cenu. Závazný limit LTV je 80 % (90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení) a banka ho obvykle počítá z nižší ze dvou hodnot — kupní ceny a odhadu.
Co se ve skutečnosti stalo
Když banka řekne „snížili jsme odhad“, zpravidla to neznamená, že by si někdo myslel, že je Váš byt méně hodnotný. Znamená to, že banka stanovila zástavní hodnotu — tedy částku, kterou by podle svého odhadu dokázala získat prodejem zástavy, pokud by úvěr přestal být splácen, a to v přiměřeném čase a za méně příznivých podmínek než dnes. Do té částky se proto nepočítá nic, co se nedá doložit a co by nový kupující nemusel ocenit.
Tržní cena a zástavní hodnota jsou dvě různá čísla a u stejné nemovitosti se běžně liší. Rozdíl sám o sobě není chyba. Chyba je, když je zástavní hodnota postavená na špatných vstupech — a to se stává častěji, než by člověk čekal.
Proč je to Váš problém, i když prodáváte
Tahle situace nepotká jen toho, kdo si bere hypotéku. Potká i majitele:
- Prodáváte a kupujícímu „spadla“ hypotéka. Kupující má podepsanou rezervační smlouvu, banka mu ale schválila méně, než potřebuje. Buď rozdíl dofinancuje, nebo bude chtít slevu, nebo od obchodu odstoupí a Vy začínáte znovu — s nemovitostí, která už na portálech nějaký čas visí.
- Refinancujete nebo navyšujete hypotéku. Nižší odhad posune LTV nahoru, a tím i úrokovou sazbu. Při 80 % LTV a výš už se nabídky bank výrazně zhoršují a navýšení úvěru často neprojde vůbec.
- Vypořádáváte majetek — rozvod, dědictví, výplata spoluvlastníka. Tady se o nižší číslo začne opírat druhá strana, přitom je to dokument určený bance, ne vypořádání.
Nejčastější důvody nižšího odhadu a co s nimi jde udělat
| Důvod | Co to znamená | Co doložit nebo udělat |
|---|---|---|
| Chybná podlahová plocha | Odhadce vycházel z jiné výměry, než má byt doopravdy — nebo naopak. Zdroje se běžně rozcházejí: prohlášení vlastníka, pasport, inzerát, skutečné zaměření. | Prohlášení vlastníka, pasport bytu, půdorys, případně zaměření. U lodžií, sklepů a šikmých stropů si ověřte, co se do plochy počítá a jakým koeficientem. |
| Rekonstrukce bez dokladů | Nová kuchyň, rozvody a okna za několik set tisíc, ale žádná faktura. Odhadce nemůže počítat s tím, co nevidí ani nemá podložené. | Faktury, smlouvy s dodavateli, fotky průběhu prací, u zásahů do konstrukce i stavební povolení či ohlášení. |
| Nesoulad s katastrem | Reálný stav neodpovídá zápisu — přistavěná část, jiný počet jednotek, zazděné dveře, změna užívání. | Kolaudační rozhodnutí, geometrický plán, případně dodatečnou legalizaci. Bez toho banka hodnotí jen stav zapsaný v katastru. |
| Zástavy a věcná břemena na LV | Starší nevymazaná zástava, zástavní právo z exekuce, věcné břemeno dožití nebo cesty. To hodnotu zástavy reálně snižuje. | Kvitanci a návrh na výmaz, u břemen doklad o zániku. Některá břemena přetrvají — pak jde opravdu o nižší hodnotu, nikoli o chybu. |
| Nevhodný srovnávací vzorek | Porovnávané nemovitosti jsou z jiné lokality, jiného stavu nebo z nabídek, které se nikdy neprodaly. | Dohledat skutečně realizované prodeje srovnatelných jednotek a předložit je bance jako podklad k revizi. |
| Jen interní nebo online odhad | Banka použila cenovou mapu nebo odhad „od stolu“ bez prohlídky. Taková hodnota nezohledňuje stav interiéru. | Požádat o odhad s prohlídkou na místě. U nestandardních nemovitostí to bývá ten jediný rozumný postup. |
| Družstevní byt | Nejde o nemovitost ve vlastnictví, ale o členský podíl. Řada bank ho do zástavy nebere vůbec. | Řešit zástavu jiné nemovitosti, nebo počkat na převod do osobního vlastnictví, pokud ho družstvo plánuje. |
| Nedokončená stavba | U domu bez kolaudace banka oceňuje rozestavěnost, ne cílový stav. | Rozpočet, projektovou dokumentaci a harmonogram dokončení — u úvěrů na výstavbu se pak uvolňuje po etapách. |
Postup krok za krokem
1. Vyžádejte si odhad písemně
Bez samotného dokumentu se nedá dělat nic. Nestačí, co Vám řekl bankéř telefonem. Chcete celý odhad včetně vstupních údajů a srovnávaných nemovitostí. Pokud banka odmítá vydat celý dokument, trvejte alespoň na parametrech, ze kterých odhadce vycházel: výměra, podlaží, stav, rok výstavby, započtené příslušenství.
2. Zkontrolujte čísla, nikoli závěr
Projděte úplně prozaické věci: Je tam správná výměra? Správné podlaží a orientace? Je započítaná garáž, sklep, lodžie? Má byt uvedený stav, nebo je vedený jako „před rekonstrukcí“, i když jste ho loni celý předělali? Jsou srovnávané nemovitosti ze stejné lokality a stejné kategorie? Zkušenost je taková, že většina úspěšných revizí stojí na jedné takové nudné chybě, ne na sporu o názor.
3. Podejte žádost o revizi s doklady
Pokud chybu najdete, pošlete bance písemnou žádost o přehodnocení a přiložte, co ji vyvrací: prohlášení vlastníka, faktury za rekonstrukci, geometrický plán, kolaudaci, výpis z katastru. Formulujte to věcně a bodově — „v odhadu je uvedeno 58 m², podle prohlášení vlastníka je to 64 m², přikládám“. Postup, lhůty a to, zda je nový odhad zpoplatněn, se u jednotlivých bank liší; zeptejte se svého bankéře dřív, než začnete.
4. Když revize nepomůže, zbývají čtyři cesty
- Doplatit rozdíl z vlastních zdrojů. Nejjednodušší a nejrychlejší, pokud ty peníze máte.
- Dozajistit jinou nemovitost. Druhá zástava (třeba byt rodičů) umí LTV srazit zpět. Je to ale závazek pro majitele té druhé nemovitosti — nedělejte to bez toho, aby věděl přesně, do čeho jde.
- Zkusit jinou banku. Každá banka má jinou metodiku a jiné odhadce. Rozdíly v zástavní hodnotě u téže nemovitosti bývají reálné, ne teoretické. Má smysl obejít víc bank nebo to nechat na hypotečním specialistovi.
- Přejednat kupní cenu. Nižší odhad je argument, ale platí i obráceně — pokud prodáváte a víte, že číslo vzniklo na špatných vstupech, máte čím to vyvrátit.
Co to znamená pro LTV
Závazný limit stanovený Českou národní bankou je LTV 80 %, a 90 % u žadatelů do 36 let, pokud jde o úvěr na vlastní bydlení. Limity DTI a DSTI jsou v současnosti deaktivované, banky si ale vlastní pravidla pro posuzování příjmů nastavují samy, takže se s nimi stejně potkáte.
Pozor na jeden detail, který lidi překvapí: banka obvykle počítá LTV z nižší ze dvou hodnot — kupní ceny a odhadu.
Když kupujete byt za 6 000 000 Kč a odhad vyjde na 5 600 000 Kč, při 80 % LTV banka půjčí 4 480 000 Kč, nikoli 4 800 000 Kč. Rozdíl 320 000 Kč musí kupující doplnit navíc k vlastním prostředkům, se kterými počítal. Právě proto obchody padají ve fázi, kdy už je podepsaná rezervační smlouva.
Jak tomu předejít, když prodáváte
Pokud nechcete řešit zrušený obchod měsíc před podpisem, dá se to z velké části ošetřit předem:
- Dejte si do pořádku list vlastnictví ještě před inzercí — výmaz starých zástav, zánik břemen, soulad zápisu se skutečností.
- Posbírejte doklady k rekonstrukci. Faktury a fotky z průběhu prací jsou při oceňování cennější než popis „nová kuchyň“.
- Mějte PENB. U prodeje i pronájmu je povinný a jeho absence umí obchod zdržet.
- Nasaďte reálnou cenu. Pokud je nabídková cena výrazně nad tím, co se v domě a lokalitě skutečně prodává, odhad to ukáže — jen bohužel až v momentě, kdy máte kupujícího.
- Nechte si udělat vlastní odhad předem. Víte pak, s jakým číslem bude banka kupujícího pravděpodobně pracovat, a nejste zaskočeni.
Kolik odhad stojí
Odhad zpracovávám jako certifikovaný odhadce pro bankovní účely (QON č. 2378/24). Součástí je vždy prohlídka na místě a dodání do 5 pracovních dnů.
| Nemovitost | Odhad pro bankovní účely | Odhad tržní ceny |
|---|---|---|
| Byt | 4 000 Kč | 5 000 Kč |
| Rodinný dům | 5 500 Kč | 8 000 Kč |
| Pozemek | 2 800 Kč | 3 500 Kč |
| Chata, rekreační objekt | 4 500 Kč | 6 500 Kč |
| Komerční nemovitost | od 9 000 Kč | od 9 000 Kč |
| Bytové domy a areály | na dotaz | na dotaz |
Odhad pro bankovní účely je dokument pro banku — k hypotéce, refinancování nebo navýšení úvěru. Odhad tržní ceny je podklad pro Vás: k prodeji, dědickému řízení, vypořádání SJM, darování, soudním sporům nebo daňovým účelům.
Pokud nemovitost prodáváte nebo pronajímáte přes MAXXUS, odhad máte zdarma. Provize za prodej je 3–5 % + DPH, za pronájem jedno nájemné + DPH; správa nemovitosti 10 % měsíčně z příjmu.
Jednu věc je potřeba říct otevřeně: znalecké posudky nezpracovávám, nejsem soudní znalec. Pokud Vám úřad nebo soud vyžaduje znalecký posudek, odhad to nenahradí a doporučím Vám znalce ze seznamu Ministerstva spravedlnosti.
Časté otázky
Dá se odhad banky vůbec rozporovat?
Ano, ale ne argumentem „myslím, že je ten byt hodnotnější“. Revize má smysl tam, kde doložíte konkrétní chybu ve vstupech — špatnou výměru, nezohledněnou rekonstrukci, chybně započtené příslušenství, nevhodné srovnávané nemovitosti. Konkrétní postup a lhůty se u bank liší, projděte to se svým bankéřem.
Může mi jiná banka dát vyšší odhad na tu samou nemovitost?
Může, a v praxi se to děje. Banky mají různou metodiku, různé interní limity a různé odhadce. Pokud u jedné banky vyjde číslo, se kterým se obchod nedá uzavřít, má smysl zkusit další — jen počítejte s časem, který to zabere, a s tím, že u každé banky řešíte celou žádost od začátku.
Platí odhad pro banku i pro dědické řízení nebo rozvod?
Ne. Odhad pro bankovní účely je dokument určený konkrétní bance a pracuje se zástavní hodnotou. Pro dědictví, vypořádání SJM nebo darování potřebujete odhad tržní ceny — a tam, kde to vyžaduje zákon nebo soud, znalecký posudek od soudního znalce.
Jak dlouho je odhad platný?
Platnost je omezená a jednotlivé banky si ji stanovují samy — bývá to řádově měsíce. Pokud se obchod protáhne, může banka vyžadovat aktualizaci. Konkrétní dobu Vám potvrdí Váš bankéř, protože se podmínka liší nejen mezi bankami, ale i mezi typy úvěrů.
Snížený odhad shodil prodej. Co teď?
Nejdřív zjistěte, na čem to číslo stálo — kupující Vám odhad většinou ukáže. Pokud je v něm chyba na vstupech, dá se s tím pracovat a obchod zachránit. Pokud je číslo v pořádku, je to informace o Vaší nabídkové ceně a je lepší ji dostat teď než po dalších třech měsících inzerce.
Co když kupující chce po nižším odhadu slevu?
Záleží na tom, jestli je odhad správný. Pokud ano, je sleva legitimní téma a je dobré vědět, že stejné číslo pravděpodobně dostane i další kupující s hypotékou. Pokud odhad stojí na špatných vstupech, máte čím to vyvrátit — a je to lepší pozice než ustoupit z ceny bez podkladů.
Potřebujete to posoudit?
Pošlete mi odhad, který Vám banka dala, a adresu nemovitosti. Řeknu Vám, jestli v tom čísle vidím chybu, se kterou se dá jít do revize, nebo jestli je zbytečné se o to přetahovat a je lepší řešit financování jinak. Když na nic nepřijdu, řeknu Vám to taky.
+420 608 332 333 · staubert@maxxus.cz