Шаг за шагом
1) Договор с агентством недвижимости на оказание услуг (посредничество)
С помощью этого договора агентство недвижимости обязуется договориться с владельцем недвижимого имущества о заключении определенного договора с третьей стороной (договор аренды, договор купли-продажи, договор о передаче доли кооператива в жилищном кооперативе). Агентство недвижимости затем получает согласованное вознаграждение (комиссия агенства по недвижимости), которое выплачивается из первой арендной платы (в случае договора аренды) или из разницы между общей суммой, уплаченной покупателем, и суммой, запрошенной владельцем недвижимости (в случае договора купли-продажи или договора о передаче доли в жилищном кооперативе).
2) Договор на неэксклюзивное (неисключительное) предоставление услуг по недвижимости
Неэксклюзивный договор на услуги в сфере недвижимости позволяет владельцу недвижимости одновременно продавать и сдавать в аренду через несколько агенств по недвижимости, а также самостоятельно. Комиссия агентству недвижимости пологается только в том случае, если оно находит покупателя/арендатора и продает/арендует недвижимость, в других случаях агентство недвижимости не имеет права на какое-либо вознаграждение, даже за действия, которые оно совершило для владельца недвижимости в связи с посредничеством (реклама недвижимости, просмотры, общение с заинтересованными сторонами, печать рекламных материалов, перемещение недвижимости на первые позиции портала недвижимости и др.). До недавнего времени было широко распространено мнение о том, что чем больше агентств недвижимости предлагают недвижимость, тем быстрее и по более высокой цене недвижимость продается/сдается в аренду, сейчас это уже не работает -> сегодня агентства недвижимости размещают рекламу на тех же порталах и в рекламных материалах, где размещаются рекламные объявления всех этих компаний, но каждая с разной информацией (описание, размер, цена, планировка или оборудование). Это вызывает подозрения у покупателя/арендатора и он сам себя спрашивает, почему недвижимость рекламируется одновременно несколькими агенствами, и часто делает вывод, что, вероятно, причиной является то, что недвижимость уже долго нельзя продать/сдать. Поэтому покупатель/арендатор выжидает, потому что предполагает, что цена будет снижена, или у него появляется ощущение, что он может торговаться. Все это явно снижает успех быстрой продажи/аренды недвижимости и получение максимально возможной прибыли. Если нет единой фиксированной цены, доверие покупателя/арендатора к предложению по недвижимости уменьшается.
3) Договор на эксклюзивное (исключительное) предоставление услуг по недвижимости
Эксклюзивный агентский договор гарантирует владельцу недвижимости достижение максимально возможной прибыли, высокое доверие к предложению в глазах покупателя/арендатора, его более высокую заинтересованность и, следовательно, более быструю продажу/аренду недвижимости. Заключая эксклюзивный договор, владелец недвижимого имущества поручает агентству недвижимости эксклюзивное представительство при продаже или аренде своего недвижимого имущества (таким образом только одно агентство недвижимости представляет владельца). Поскольку цена фиксированна (не существуют рекламные объявления с разными ценами), покупатель/арендатор принимает ее как четко определенную. Риелтор может максимально защищать интересы владельца недвижимости, потому что покупатель/арендатор не имеет возможности связаться с другим агентством недвижимости для снижения цены. Для того, чтобы недвижимость была продана/сдана в аренду как можно быстрее, агентство недвижимости уделяет повышенное внимание, время и деньги продвижению недвижимости в различных средствах массовой информации или в рекламных материалах. Этот договор как правило заключается на определенный срок (время зависит от соглашения с владельцем недвижимости). Можно также договориться о том, что по истечении определенного периода времени эксклюзивный договор с агентством недвижимости будет автоматически изменен на неэксклюзивный - так называемый „пробный“ эксклюзивный договор.
4) Договор бронирования недвижимости
В случае серьезного интереса к недвижимости заинтересованное лицо подписывает договор о бронировании недвижимости и оплачивает сбор за бронирование. С этого момента недвижимость зарезервирована только для него с тем, что заинтересованное лицо обязано подписать последующий договор (договоры аренды, договоры купли-продажи, договоры о передаче доли в жилищном кооперативе) в согласованные сроки под страхом потери сбора за бронирование.
5) Договор на заключение будущего договора купли-продажи
Это делается тогда, когда и владелец, и покупатель заинтересованы в заключении договора купли-продажи, но по некоторым причинам это пока невозможно (например, покупатель ждет ипотечный кредит, наследственный процесс, окончание процесса приватизации его недвижимого имущества и т. д.). Договор о заключении будущего договора купли-продажи обязывает продавца и покупателя заключить договор купли-продажи.
Точный текст самого договора купли-продажи прилагается к договору о заключении будущего договора купли-продажи.
6) Договор купли-продажи
Договор, по которому право собственности на данное недвижимое имущество переводится от продавца к покупателю. В договоре купли-продажи - точная информация о недвижимости, проверенная в кадастре недвижимости, сумма покупной цены и график ее погашения, условия передачи недвижимости и другие необходимые реквизиты. Текст договора купли-продажи всегда заранее согласовывается сторонами, впоследствии договор купли-продажи подается в соответствующий кадастр, который примет решение о разрешении передать право собственности в пользу покупателя.
7) Договор о передаче доли в жилищном кооперативе
Двустороннее соглашение между передающей стороной и получателем, согласно которому передающее лицо передает получателю право собственности на долю в кооперативе, в котором закреплено право аренды кооперативной квартиры. В договоре указана сумма цены передачи кооперативной доли и срок ее погашения, условия передачи кооперативной квартиры и другие необходимые реквизиты. Текст договора всегда заранее согласовывается договаривающимися сторонами, впоследствии договор передается в жилищный кооператив для подтверждения принятия в жилищный кооператив.
8) Договор о депозитарном хранении
В целях обеспечения гладкой передачи суммы покупной цены, сумма передается на хранение третьему беспристрастному лицу (юрист, нотариус, банк). Затем эта сумма выплачивается по условиям договора, чаще всего после регистрации права собственности покупателя в кадастре недвижимости (в случае договора купли-продажи) или после подтверждения членства покупателя в жилищном кооперативе (в случае соглашения о передаче доли кооператива в жилищном кооперативе).
9) Договор аренды
На основании договора аренды владелец недвижимого имущества сдает в аренду недвижимость за определенную сумму обычно на определенный срок.