KROK PO KROKU
1) Smlouva o zajištění (zprostředkování) služeb realitní kanceláře
Touto smlouvou se realitní kancelář zavazuje, že vlastníkovi nemovité věci zprostředkuje uzavření určité smlouvy se třetí osobou (nájemní smlouvu, kupní smlouvu, dohodu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu). Realitní kanceláři pak náleží sjednaná odměna (provize realitní společnosti), která je hrazena z prvního nájemného (v případě nájemní smlouvy) nebo z rozdílu celkové částky zaplacené kupujícím a částky požadované vlastníkem nemovité věci (v případě kupní smlouvy nebo dohody o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu).
2) Smlouva o neexkluzivním (nevýhradním) poskytování služeb realitní kanceláře
Smlouva o nevýhradním poskytování realitních služeb umožňuje vlastníkovi nemovité věci jak prodej/pronájem přes několik realitních kanceláří zároveň, tak i svépomocí. Provize realitní kanceláři náleží pouze v případě, pokud realitní kancelář vyhledá kupujícího/nájemce a nemovitou věc prodá/pronajme, v ostatních případech nemá realitní kancelář nárok na žádnou odměnu a to ani za činnost, kterou vykonala pro vlastníka nemovité věci v souvislosti se zprostředkováním (propagace nemovité věci, uskutečněné prohlídky realitním makléřem, komunikace se zájemci, tištění propagačních materiálů, posunování nemovitosti na přední příčky na realitních portálech a jiné). Dnes již neplatí donedávna rozšířený názor, že čím více realitních kanceláří nemovitou věc nabízí, tím rychleji a za vyšší cenu se nemovitá věc prodá/pronajme –> dnes realitní kanceláře inzerují na stejných realitních serverech a propagačních materiálech, na kterých se objevují inzeráty od těchto různých společností na stejnou nemovitou věc, ale každý s jinými informacemi (popis, rozměr, cena, dispozice nebo vybavení). U kupujícího/nájemce to vzbuzuje nedůvěru a klade si otázku, proč musí být nemovitá věc inzerována současně více subjekty a dochází častokrát k závěru, že je to zřejmě z toho důvodu, že nemovitá věc je neprodejná/nepronajmutelná. Kupující/nájemce proto vyčkává v domnění, že se cena bude ještě snižovat, nebo získá pocit, že může o ceně diskutovat. Tento stav jasně snižuje úspěšnost rychlého prodeje/pronájmu nemovité věci a dosažení nejvyššího možného zisku pro vlastníka nemovité věci.
Pokud není stanovena jednotná pevná výše ceny, klesá přesvědčení kupujícího/nájemce o důvěryhodnosti nabídky nemovité věci.
3) Smlouva o exkluzivním (výhradním) poskytování služeb realitní kanceláře
Smlouva o výhradním zastoupení zaručuje vlastníkovi nemovité věci dosažení nejvyššího možného zisku, vysokou důvěryhodnost nabídky v očích kupujícího/nájemce, jeho vyšší zájem a tím i rychlejší prodej/pronájem nemovité věci. Uzavřením výhradní smlouvy pověřuje vlastník nemovité věci realitní kancelář k výhradnímu zastupování při prodeji či pronájmu jeho nemovité věci (vlastníka nemovité věci tedy zastupuje pouze jedna realitní kancelář). Jelikož je cena stanovena jednoznačně (není zde mnohost inzerátů s různými cenami), kupující/nájemce ji akceptuje jako jednoznačně danou. Makléř je schopen maximálně obhajovat zájmy vlastníka nemovité věci, neboť kupující/nájemce nemá možnost obrátit se na jinou realitní kancelář s prosbou o snížení ceny. Aby byl zajištěn co nejrychlejší prodej/pronájem nemovité věci, věnuje realitní kancelář zvýšenou péči, čas a finance na propagaci nemovité věci v různých mediích či propagačních materiálech. Tato smlouva bývá uzavírána na dobu určitou (doba záleží na domluvě s vlastníkem nemovité věci). Je též možné sjednat, aby po uplynutí určité doby byl exkluzivní režim smlouvy o zajištění (zprostředkování) služeb realitní kanceláře automaticky změněn na neexkluzivní (nevýhradní), tzv. exkluzivní smlouva na zkoušku.
4) Dohoda o rezervaci nemovité věci
V případě vážného zájmu o nemovitou věc zájemce podepíše dohodu o rezervaci nemovité věci a složí rezervační poplatek. Od tohoto okamžiku je nemovitá věc rezervována pouze pro zájemce s tím, že zájemce je povinen přistoupit k podpisu následné smlouvy (nájemní smlouvy, kupní smlouvy, dohody o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu) ve sjednané lhůtě pod sankcí propadnutí rezervačního poplatku.
5) Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy
Uzavírá se v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující vyřizuje hypoteční úvěr, prodávající čeká na vyřízení dědického řízení, uzavření procesu privatizace jeho nemovité věci apod.). Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy zavazuje prodávajícího i kupujícího k následnému uzavření kupní smlouvy. Závazné znění samotné kupní smlouvy je přílohou smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy.
6) Kupní smlouva
Smlouva, na základě které úplatně přechází vlastnické právo k příslušné nemovité věci z prodávajícího na kupujícího. V kupní smlouvě jsou přesně specifikovány nemovité věci dle údajů získaných z katastru nemovitostí, výše kupní ceny a její splatnost, podmínky předání nemovité věci a další potřebné náležitosti. Text kupní smlouvy je vždy předem odsouhlasen smluvními stranami, kupní smlouva je následně podána na příslušný katastrálního úřad, který rozhodne o povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
7) Dohoda o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu
Dvoustranná dohoda uzavíraná mezi převodcem a nabyvatelem o tom, že převodce na nabyvatele převádí družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V dohodě je uvedena cena za převod družstevního podílu a její splatnost, podmínky předání družstevního bytu a další potřebné náležitosti. Text dohody je vždy předem odsouhlasen smluvními stranami, dohoda je následně předložena bytovému družstvu k potvrzení jejího převzetí bytovým družstvem.
8) Smlouva o úschově
Aby byl zajištěn bezproblémový převod kupní ceny, je kupní cena skládána do úschovy třetí nestranné osoby (advokát, notář, banka). Z této úschovy je pak vyplácena dle dohody smluvních stran a to nejběžněji po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí (v případě kupní smlouvy) nebo po potvrzení členství nabyvatele v bytovém družstvu (v případě dohody o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu).
9) Nájemní smlouva
Na základě nájemní smlouvy přenechává vlastník nemovité věci za úhradu do užívání nájemci příslušnou nemovitou věc zpravidla na dobu určitou.
Právní pojmy
Nemovitá věc
Nemovitými věcmi jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Součástí každého pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Budova
Je nadzemní trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi.
Byt
Místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
Jednotka
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Její součástí jsou nejen společné části domu, ale i pozemek, na kterém dům stojí (resp. podíl na něm). Každá jednotka má svého přímého vlastníka zapsaného na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Jednotka v osobním vlastnictví (OV)
V případě koupě jednotky v osobním vlastnictví bude kupující zapsán na listu vlastnictví v katastru nemovitostí jako její vlastník a veškeré následné změny vlastnictví musí být registrovány příslušným katastrálním úřadem.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Je právnická osoba odpovědná za správu domu a pozemku a jejími členy jsou povinně (nuceně) všichni vlastníci jednotek v příslušném domě. Členství v SVJ je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. SVJ musí být založeno v domě, kde je aspoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň třech vlastníků. SVJ může pověřit správu domu a pozemku jinou osobu (správce).
Jednotka v družstevním vlastnictví (družstevní podíl v bytovém družstvu, DV)
Liší se od jednotky v osobním vlastnictví tím, že vlastníkem bytu v katastru nemovitostí je zapsáno bytové družstvo. Nabyvatel se tak stává nikoliv majitelem bytu, ale majitelem družstevního podílu v tomto bytovém družstvu. S vlastnictvím družstevního podílu v bytovém družstvu je pak neoddělitelně spojeno právo nájmu konkrétního družstevního bytu specifikovaného v nájemní smlouvě. Družstevní podíl v bytovém družstvu spojený s nájmem konkrétního bytu lze po odsouhlasení členskou schůzí a představenstvem družstva převést do osobního vlastnictví. Podmínkou převodu do osobního vlastnictví je doplacení anuity, pokud její výše není nulová. Družstevní podíl v bytovém družstvu lze financovat hypotečním úvěrem jen tehdy, pokud družstvo bance potvrdí, že družstevní byt bude převeden do osobního vlastnictví do jednoho roku od dne převodu družstevního podílu na nabyvatele nebo v případě, že nabyvatel má možnost ručit bance jinou nemovitostí.
Bytové družstvo
Bytové družstvo je obchodní korporací a může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. S členstvím v bytovém družstvu je spjato vlastnictví družstevního podílu v bytovém družstvu s právem nájmu družstevního bytu.
Rodinný dům
Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena a v níž jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Bytový dům
Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.
Nebytový prostor
Místnost nebo soubor místností, které jsou oddělenou částí domu a které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení.
Pozemek, stavební pozemek
Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva zapisovaného do katastru nemovitostí záznamem, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním využití pozemků.
Stavebním pozemkem je pak pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, který je vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.
Parcela, stavební parcela
Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem; stavební parcelou je pak pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří
katastrální území
Je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitých věcí.
Katastrální mapa
Je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu; pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků.
List vlastnictví (zkráceně LV)
Je výpis z katastru nemovitostí (veřejná listina), který dokládá vlastnictví k předmětné nemovité věci. V listu vlastnictví jsou zapsána případná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení k nemovité věci. Listy vlastnictví jsou označovány pořadovým číslem v rámci daného katastrálního území a obsahují kromě specifikace vlastníka, nemovité věci, zápis práv k těmto nemovitým věcem, také nabývací tituly.
Nabývací titul
Nabývací titul je listina, na základě které osoba získala vlastnické právo k nemovité věci. Nejčastěji bývá nabývacím titulem kupní smlouva, darovací smlouva či rozhodnutí soudu ve věci dědického řízení.
Katastr nemovitostí
Je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitým věcem. Katastr nemovitostí slouží nejen pro evidenční a daňové účely, ale i pro účely statistické a technické. Jeho součástí je evidence vlastnických, jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitým věcem. K zápisu změn v katastru může dojít vkladem, záznamem nebo poznámkou.
Návrh na vklad
Žádost fyzické nebo právnické osoby o provedení navrhovaných změn v evidenci příslušného katastrálního úřadu.
Plomba
Plomba na výpisu z katastru nemovitostí znamená, že předmětná nemovitá věc je dotčena změnou. Katastrální úřad vyznačí plombu na listu vlastnictví na základě došlých smluv, rozhodnutí a dalších listin a ke každé plombě přiřadí číslo řízení.
Hypoteční úvěr (Hypotéka)
Úvěr (určený fyzickým i právnickým osobám), jehož splacení (často včetně příslušenství) je zajištěno zástavním právem k nemovité věci. Slouží k nákupu či rekonstrukci nemovité věci. Účelem hypotečního úvěru je tedy poskytnutí finančních prostředků na investici do nemovité věci.
Stavební spoření
Stavební spoření vzniklo především s účelem umožnit občanům řešit bytovou situaci. Jedná se o finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. Klient s jeho pomocí za účasti státu vytváří vlastní kapitál, může ale také požádat o úvěr ze stavebního spoření případně o překlenovací úvěr, který bude vyplacen společně s již naspořenými finančními prostředky.
Dražba
Dražba je veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického práva k předmětu dražby a při němž není pevně stanovena cena a nabízí se určitá nemovitá věc neurčitému počtu osob na předem dohodnutém místě za účelem vydražení tomu, kdo učiní nejvyšší nabídku za předpokladu, že splní podmínky stanovené v dražební vyhlášce. Na základě toho vydražitel uzavírá kupní smlouvu na předmětnou nemovitou věc. Dražba může být dobrovolná či nedobrovolná.
Společné jmění manželů (SJM)
Jde o specifickou formu vlastnictví, která vzniká uzavřením manželství a zahrnuje majetek (movitý i nemovitý) či závazky manželů nabyté v době trvání manželství.
Součástí společného jmění je to, co nabyl jeden z manželů nebo co nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co
1) slouží osobní potřebě jednoho z manželů,
2) nabyl darem, dědictvím nebo odkazem jen jeden z manželů, o společné jmění by se jednalo pouze v případě, kdyby dárce nebo zůstavitel projevil výslovné přání, aby daná věc patřila oběma manželům společně.
3) nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy
4) nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví,
5) nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.
Součástí společného jmění je i zisk, který plyne z majetku, který náleží do vlastnictví pouze jednomu z manželů.
Součástí společného jmění jsou i dluhy vzniklé za trvání manželství kromě následujících výjimek:
• Dluhy vzniklé za trvání manželství a týkající se majetku, který náleží pouze jednomu z manželů
• Dluhy, které převzal jeden z manželů bez souhlasu druhého manžela, a nejedná se o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny
Součástí společného jmění je dále podíl manžela v obchodní společnosti nebo družstvu, stal-li se manžel v době trvání manželství společníkem obchodní společnosti nebo členem družstva.
Spoluvlastnictví
Jde o formu vlastnictví, kdy dvě či více osob má vlastnické právo k jediné společné věci - tyto osoby se vzhledem k věci jako celku považují za jediného vlastníka. V případě prodeje této společné věci je třeba souhlas všech spoluvlastníků, nezáleží přitom, jak veliký je podíl jednotlivých spoluvlastníků.
Omezení vlastnického práva vyznačené na příslušném listu vlastnictví
Zástavní právo
Zástavní právo slouží věřiteli k zajištění dluhu jeho dlužníka (včetně případného příslušenství – úroků či smluvní pokuty) pro případ, že dluh nebude včas splněn (dlužníkem splacen). V takovém případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžením zástavy. Současně mohou být zřízena i jiná zajišťovací práva po dobu trvání zástavního práva jako např. zákaz zcizení nemovité věci či zákaz jiného zatížení nemovité věci.
Předkupní právo
Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Ta může předkupní právo využít, ale nemusí. Již neplatí zásada, že chce-li některý ze spoluvlastníků společné nemovité věci svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům s výjimkou případu, kdy spoluvlastnictví vzniklo na základě takového titulu, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit - např. dědění. Nově platí zásada, že v případě, že vlastník pozemku a stavby, která je na pozemku postavena, je odlišný, musí vlastník pozemku, pokud jej zamýšlí prodat, nabídnout přednostně tento pozemek ke koupi vlastníku stavby a naopak.
Věcné břemeno
Omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby. Věcná břemena se dělí na služebnosti a reálná břemena.
Služebnosti jsou určeny pasivitou vlastníka břemenem zatížené věci. Vlastníkova věc může být zatížena služebností tak, že ve prospěch jiné osoby je vlastník povinen něco strpět nebo něčeho se zdržet. Příkladem služebnosti je např. služebnost inženýrské sítě, služebnost stezky, průhonu a cesty či služebnost bytu.
Naopak reálná břemena vyžadují aktivní chování vlastníka zatížené věci a spočívají především v povinnosti opakujícího se plnění ze strany vlastníka zatížené věci. Příkladem reálného břemene je např. povinnost vlastníka pozemku udržovat studnu, k níž má jiná osoba služebnost či pravidelné dodávání zuživatelných věcí (např. otopu či potravin) jiné osobě.
Právo stavby
Opravňuje osobu odlišnou od vlastníka pozemku mít na tomto cizím pozemku. Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nejdéle na dobu 99 let. Po uplynutí této doby je vlastník pozemku, který nabude vlastnictví stavby, poskytnout oprávněnému z práva stavby náhradu, která se rovná polovině hodnoty v době zániku práva stavby.
Insolvence (Úpadek)
Insolvence neboli platební neschopnost je stav, kdy firma případně občan (právnická nebo fyzická osoba) není schopný dostát svým závazkům a splácet dluh věřiteli. Způsoby řešení úpadku dlužníka pak jsou konkurs, reorganizace či oddlužení.
Exekuce
Exekuce neboli vykonávací řízení je nucený výkon exekučního titulu proti vůli dlužníka. Účelem exekuce je zajistit rychlou a účinnou ochranu věřitelových práv, která mu byla vůči dlužníkovi přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem, notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti anebo jiným exekučním titulem. Exekuce spočívá zpravidla ve vymožení peněžité částky od dlužníka pro oprávněného věřitele, případně donucení ke splnění jiné povinnosti. Exekuce omezuje vlastníka v nakládání s majetkem.