Když si berete hypotéku, banka nepůjčuje proti tomu, co si o ceně bytu myslíte vy ani co ukazuje cenová mapa. Půjčuje proti odhadu, který zpracoval odhadce s certifikací pro bankovní účely. Následující text vysvětluje, co takový odhad obsahuje, proč se liší od kalkulačky na realitním portálu a s čím počítat časově i finančně.
Tři různé věci, kterým se říká „odhad“
| Online kalkulačka | Tržní odhad | Odhad pro banku | |
|---|---|---|---|
| Kdo ho dělá | Algoritmus | Makléř nebo odhadce | Certifikovaný odhadce |
| Prohlídka nemovitosti | ✗ | ✓ | ✓ |
| Písemný výstup | ✗ | ✓ | ✓ |
| Banka ho uzná | ✗ | ✗ | ✓ |
| Použitelné u soudu a notáře | ✗ | ✗ | ✓ |
| Cena | Zdarma | Podle rozsahu | Podle typu nemovitosti |
Na rovinu: online kalkulačka je marketingový nástroj, jak od vás získat telefon. Někdy trefí cenu docela dobře, ale nikdo se za její číslo nepostaví — banka, notář ani soud ho nepřevezmou.
Kdy odhad pro banku opravdu potřebujete
Hypotéka na koupi
Nejčastější případ. Banka potřebuje vědět, proti čemu zřizuje zástavní právo. Výše úvěru se odvíjí od odhadní ceny, ne od té kupní — pokud je odhad nižší, musíte doplatit rozdíl z vlastních peněz.
Refinancování a americká hypotéka
Při přechodu k jiné bance i u neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí chce nová banka vlastní aktuální odhad.
Dědictví a vypořádání
Notář v dědickém řízení pracuje s obvyklou cenou k datu úmrtí. Stejný typ podkladu potřebujete při vypořádání SJM nebo podílového spoluvlastnictví.
Co odhad obsahuje
Není to jedno číslo na papíře. Standardní odhad pro bankovní účely má obvykle patnáct až třicet stran a obsahuje:
- identifikaci nemovitosti podle katastru včetně listu vlastnictví,
- popis stavu, konstrukcí, stáří a provedených rekonstrukcí,
- fotodokumentaci z prohlídky — interiér, exteriér i okolí,
- porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí,
- ocenění porovnávací metodou, u nájemních objektů i metodou výnosovou,
- rizika, která cenu ovlivňují — věcná břemena, zástavy, exekuce, přístup k pozemku,
- závěr s obvyklou cenou a datem, ke kterému platí.
Jak to probíhá a jak dlouho to trvá
1
Zavoláte
Řeknete typ nemovitosti, lokalitu a k čemu odhad potřebujete. Podle toho se liší rozsah i cena.
2
Sejdeme podklady
List vlastnictví, nabývací titul, půdorys, u domu kolaudaci. Co si obstaráme sami, řekneme rovnou.
3
Prohlídka
Zpravidla do tří pracovních dnů, trvá 45 až 90 minut. Fotí se a měří — není to formalita.
4
Výstup
Hotový odhad zpravidla do 3 až 5 pracovních dnů od prohlídky, v tištěné i elektronické podobě.
Kolik to stojí
Byt
5 000 Kč
jednotka v bytovém domě
- prohlídka a fotodokumentace
- porovnání s realizovanými prodeji
- výstup v tištěné i PDF podobě
- Praha a Středočeský kraj
Rodinný dům
8 000 Kč
včetně pozemku
- prohlídka a zaměření
- posouzení konstrukcí a stáří
- ocenění pozemku i staveb
- Praha a Středočeský kraj
Prodáváte přes nás?
0 Kč
odhad je součástí služby
- odhad tržní ceny zdarma
- profesionální focení a půdorys
- inzerce na portálech
- právní servis a úschova
Ceny jsou orientační pro standardní nemovitosti v Praze a okolí. U atypických objektů, komerčních prostor nebo souborů pozemků cenu řekneme předem po telefonu.
Časté otázky
Jak dlouho odhad platí?
Banky obvykle akceptují odhad starý nejvýše šest měsíců, některé tři. Vždy se ptejte konkrétní banky — lhůty se liší a při delším schvalování se může stát, že budete potřebovat aktualizaci.
Můžu si odhadce vybrat sám?
Záleží na bance. Část bank má uzavřený seznam smluvních odhadců, část uzná kterýkoli odhad od odhadce s platnou certifikací. Zeptejte se dřív, než odhad zadáte.
Co když vyjde odhad nižší, než je kupní cena?
Banka půjčí procento z té nižší z obou částek. Rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů, nebo se s prodávajícím dohodnout na ceně. Proto se vyplatí znát reálnou cenu dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.
Je odhad totéž co znalecký posudek?
Ne. Znalecký posudek zpracovává soudní znalec zapsaný v seznamu znalců a používá se tam, kde to vyžaduje zákon nebo soud. Pro hypotéku, dědictví nebo vypořádání obvykle stačí odhad od certifikovaného odhadce.
Musí být odhadce u prohlídky osobně?
Ano. Odhad bez prohlídky banka neuzná a ani by neměl vzniknout — stav nemovitosti se z fotek na inzerátu poznat nedá.
Karel Štaubert
Jednatel K&Š MAXXUS REALITY a certifikovaný odhadce nemovitostí pro bankovní účely (QON, certifikát č. 2378/24). Odhady zpracovává osobně, ne přes subdodavatele.
Zavolejte +420 608 332 333Potřebujete odhad pro banku, dědictví nebo vypořádání?
Zavolejte a řekneme vám cenu i termín rovnou po telefonu. Praha a Středočeský kraj, prohlídka zpravidla do tří dnů.
Zavolejte +420 608 332 333Podrobnosti k rozsahu a cenám najdete na stránce odhad nemovitosti. Pokud zvažujete prodej, začněte spíš u postupu při prodeji.